L'investissement de Jeanne et Charles à Paris

Les investisseurs :

Charles et Jeanne, trentenaires, déjà propriétaires de leur résidence principale, souhaitaient franchir une nouvelle étape et poser la première pierre de leur patrimoine locatif. Avec des emplois du temps bien chargé, ils ont décidé de nous déléguer le projet.

Le cadrage du projet :

Un budget global de 200 000€ tout compris, avec un apport réduit au strict minimum pour maximiser l'effet de levier du crédit. Le couple voulait rester sur Paris intra-muros. Nous décidons de cible les 10ème, 11ème, 17ème — là où la tension locative protège l'investissement et où la valorisation patrimoniale fait son travail sur la durée. Le format était clair dans leur tête : un studio à rénover entièrement, avec une création de valeur immédiate via les travaux. Côté trésorerie, une règle : un effort d'épargne plafonné à 300€ net par mois, tout compris.

Le bien :

Nous avons trouvé ce petit studio dans le 11ème arrondissement, rue Basfroi, une rue où nous avons déjà réalisé un projet client en 2024. Une rue calme dans un quartier vivant : commerces, terrasses et plusieurs lignes de métro à moins de 5 min. Il s'agit d'un studio de 16,5m2 au 4ème et dernier étage d'une copropriété bien tenue, très lumineux, sans aucun vis-à-vis mais complètement vétuste et avec un DPE F qui faisait fuir la plupart des acheteurs. Pour nous, c'était l'inverse, un vrai potentiel inexploité que nous avons négocié à 152 000€.

Les travaux et l'ameublement :

4 semaines pour transformer ce studio de fond en comble. Nous avons mené une rénovation complète, avec un vrai focus sur la performance énergétique : isolation des murs et du plafond, nouvelle fenêtre double vitrage, radiateur à inertie … (passage d’un DPE F à un DPE C). L'électricité a été entièrement remise aux normes, et la salle de bain comme la cuisine ont été refaites avec goût. Côté agencement, nous avons optimisé l’espace et pensé chaque centimètre carré pour un étudiant : un grand bureau sur mesure pour travailler confortablement, une armoire sur mesure, des étagères  pour optimiser le moindre rangement et un mobilier adapté aux petits espaces.

La mise en location :

Mise en ligne de l'annonce, et en 24h : plus de 200 demandes de visites. Nous avons retenu une étudiante avec garantie Visale, en début de cycle universitaire, pour une première location de plusieurs années. Charles et Jeanne ont opté pour le régime LMNP que nous leur avons recommandé, afin d'optimiser la fiscalité de leurs revenus locatifs sur le long terme.