Le bien en détails :
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Ville :
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superficie :
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Type :
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étage :
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Atouts :
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Stratégie :
Marseille - 5ème
30m²
T2
3 sur 6
rue calme, lumineux, transformé en un T2, emplacement idéal, balconnets
Mixte. Investissement équilibré dans un quartier porteur, avec rendement supérieur à 6%
Présentation du projet :
L'investisseur :
Arnaud est un Français expatrié à Londres. Convaincu du potentiel de Marseille, il souhaitait y investir sans avoir à gérer les visites, les travaux et les démarches administratives depuis l'étranger. C'est grâce à la recommandation d'un de nos anciens clients qu'il nous a contacté.
Le cadrage du projet :
Avec un apport d'environ 30 000€, nous décidons de cibler un projet global de 150 000€ à 170 000€ (acquisition, notaire, travaux, ameublement et honoraires Fudo) L'objectif : trouver un bien à rénover dans le 5ème ou 6ème arrondissement avec un rendement locatif supérieur à 6% et une perspective de valorisation à moyen terme.
Le bien :
Nous avons trouvé ce T1 bis dans une rue calme du quartier de la Conception, à 5 minutes à pied de Notre-Dame-du-Mont et du Camas - un quartier prisé pour son ambiance authentique et sa vie de quartier. Le bien est situé au 3ème étage d'un immeuble bien tenu des années 60. Affiché à 137 000€ (vendu avec une cave), nous avons réussi à le négocier à 113 000€ (3 767€/m2) du fait des travaux à prévoir et de l'état général du bien. Dès la première visite, nous avons remarqué le potentiel de ce bien : très lumineux, petits balconnets et transformable en un vrai T2.
Les travaux et l'ameublement :
La phase de rénovation et d'ameublement a duré 5 semaines. Le chantier a permis une rénovation complète du logement : pose d'un parquet neuf, peinture intégrale, refonte totale de la salle de bain, création d'une cuisine ouverte sur le salon. C'est l'optimisation du plan qui constitue le vrai atout de ce projet : l'ancienne cuisine fermée a été transformée en chambre à part entière, faisant passer le bien d'un T1 bis à un vrai T2 - une décision qui renforce son attractivité locative et sa valeur patrimoniale. Une armoire sur-mesure a été intégrée dans la chambre pour optimiser l'espace. S'en est suivi la phase d'ameublement et de décoration de l'appartement.
La mise en location :
Le bien a été loué en off-market, avant même toute publication d'annonce. La locataire retenue est une trentenaire en CDI dans une entreprise de communication, présentant un dossier solide. Le loyer mensuel est de 780€ / mois (charges comprises). Arnaud a opté pour le régime LMNP.
Quelques chiffres :
Budget du projet :
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Prix de vente (FAI) :
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Frais de notaire :
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Travaux :
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Ameublement :
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Frais bancaires et garantie :
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Honoraires Fudo :
113 000€
9 040€
22 723€
3 600€
2 000€
12 210€
COÛT TOTAL :
162 573€
Financement du projet :
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Apport personnel :
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Emprunt bancaire :
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Remboursement du prêt :
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Durée du prêt :
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Taux d'intérêt :
31 335€
131 238€
759€ / mois
20 ans
3,29%
Rendement et bilan du projet :
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Loyer mensuel CC :
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Total charges mensuelles * :
780€ / mois
947€ / mois
* Mensualité crédit, Assurance PNO, gestion locative, charges non récupérables, taxe foncière, comptabilité ...
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Rendement brut :
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Rendement net :
6,22%
4,72%
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Effort d'épargne net / Cash flow net :
- 167€ / mois
Projection d'enrichissement :
Gain espéré lors de la revente du bien en prenant en compte l'apport initial et l'ensemble des charges et des revenus annuels. Calculs effectués en prenant pour hypothèse une augmentation du prix du bien de 2,5%/an et une augmentation de loyer de 1,4%/an.
Données à titre indicatif et tenant compte des données marché des 15 dernières années.
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Vente du bien la 10ème année :
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Vente du bien la 15ème année :
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Vente du bien la 20ème année :
52 918€
109 101€
179 100€
